萬為江南里
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二手房開始主導一二線城市地產

  • 時間:2016-05-25 22:32 編輯:眉山購房網 來源:眉山房產網 閱讀:2220
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摘要:監測數據顯示,近年來,二手房在大中城市房地產交易市場的優勢開始顯現,市場規模逐年擴大。北京、上海、深圳等一線城市,二手房交易量已經遠超新房。

  交通便利、社區成熟、配套完善、供應充足……在北上廣深等一二線城市,二手房正憑借這些優勢逐步取代新房占據市場交易的主導地位。統計顯示,今年前4個月,京、滬、深等一線城市二手房成交面積約為新房的2倍以上,南京、福州等二線城市二手房交易活躍度也超過了新房。業內人士認為,我國住宅市場正從增量向存量市場過渡,房地產市場格局將迎來深刻變化。

  二手房交易規模逐年擴大

  熱點城市交易量遠超新房

  監測數據顯示,近年來,二手房在大中城市房地產交易市場的優勢開始顯現,市場規模逐年擴大。北京、上海、深圳等一線城市,二手房交易量已經遠超新房。

  據中國指數研究院統計,2016年前4個月,北京二手房成交面積791.7萬平方米,約為新房成交面積的3.5倍;上海二手房成交面積1089.03萬平方米,約為新房成交面積的2倍;深圳二手房成交面積421.74萬平方米,約為新房成交面積的2.3倍。

  事實上,2015年二手房成交超越新房的趨勢就已顯現。上海2015年全年二手房成交面積3020萬平方米,是新房成交面積的1倍以上;北京二手房成交面積1800萬平方米,幾乎是新房成交面積的2倍;深圳二手房成交面積為1064萬平方米,是新房成交面積的1.6倍。

  在一些二線城市,二手房也是量價齊升。福州驪特房產總經理郭華介紹,2015年福州二手房成交套數是一手房的1.4倍。搜房網數據顯示,今年1至4月,南京二手房成交套數達到5.4萬套,超過新房成交4.95萬套。

  從樓市敏感度看,二手房也最先感知冷暖。率先開啟此輪房價回升通道的是一線城市的二手房。進入2016年,一些熱點城市二手房市場甚至出現了非理性上漲。中國指數研究院數據顯示,2016年前3個月,北京、上海、廣州、杭州的二手房價格分別同比上漲17.96%、28.78%、6.64%和5.73%,分別超過新房上漲價格10.03%、20.38%、0.47%和1.99%。

  一線城市率先步入存量市場

  剛需族成二手房主要“買家”

  業內人士認為,北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分二線城市住房市場起步早、發展快、規?偭看,目前這些城市核心城區新增供應量已經很少,新建商品住房多呈“郊區化”。由于價格、交通、配套等因素影響,大多“剛需”從一手房市場轉向二手房市場,一線城市的住房市場已率先步入以存量房交易為主的階段。

  以北京為例,新建商品房住宅市場已進入“郊區化”,且新住宅社區環境、交通配套等一時難以完善,五環內的新房成交均價也已突破6萬元。剛需族只能轉向自住房和“老小”二手房。亞豪機構市場總監郭毅表示,由于北京新建商品房價格普遍“高端化”,二手房已成許多剛需和改善型剛需主要的置業方向。

  “如果買郊區的新房或許更加舒適寬敞,但對于上班族來說,選擇市區的老房子在工作和生活上會更便利一些!鄙虾0最I羅先生說。

  專家還認為,近些年二手住房市場越來越活躍,其主要原因還有存量房源的攀升。瑞銀首席經濟學家汪濤認為,中國住房的內在供求格局已發生變化。

  樓市迎來“存量時代”

  或將步入健康發展軌道

  業內人士認為,隨著“存量時代”的到來,房地產業必將加快供給側的改革,城市建設“大興土木”“大拆大建”“攤大餅”式的粗放發展方式將發生根本變化,住宅市場會更反映出真實需求。

  首先,房價將更多依賴市場機制調節。中信證券地產行業首席分析師陳聰認為,影響二手房和新房價格的因素截然不同。房價看漲預期強烈往往導致需求上升,二手房主就會以惜售、跳價等表現減少市場供給;反之,當房價下跌趨勢明顯,二手房主則傾向于拋售房源,而購房者則會進入觀望狀態。因此,二手房主導市場時,房價更多將依賴市場機制調節。

  其次,或將倒逼地方政府擺脫土地財政依賴。專家認為,前些年不少地方采取舉債建設——出讓土地——抬高地價的方式“經營城市”,“攤大餅”式地發展房地產,造成規劃與實際需求失衡,城市與產業發展脫節。東京大學教授周牧之說,當二手房交易主導房地產市場后,這些地方政府“經營城市”的做法將難再延續,不得不擺脫土地財政的依賴,而更加注重發展產業以增加人口導入。

  第三,將推進房地產業供給側量與質的改變。隨著家庭和人口結構的變化,存量房的日益增多,一個年輕家庭未來將可能繼承多套房產,屆時,房地產市場必將發生深刻的變化。因此,業內人士指出,樓市進入存量時代,如果仍繼續“經濟房地產化”導向,刺激住房消費以維系高房價與經濟高增長,將更加加重住房結構性過剩。美國華平投資集團董事總經理周知在接受記者采訪時認為,中國房地產業的發展趨勢也必將從“拼命蓋房”轉向“盤活存量”。

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